楼市低迷重创上下游行业房地产开发进入慢车道加热管

楼市低迷重创上下游行业 房地产开发进入慢车道

自去年国庆开始,广州楼市已经走入深度调整,而持续一年的房地产低迷使得开发商不得不放慢开发速度、减少开发面积,间接使得建筑施工、建材家居等相关行业饱受打击。自今年年中以来,与房地产相关的资源价格大幅下降,施工单位业务量减少,一些建材家居市场更是门可罗雀。专家预测,受产业牵连的滞后影响,与房地产相关的行业在明后年将遭受更大打击,政府应扩大固定资产投资,帮助房地产上下游企业渡过难关。

房地产开发逐步进入慢车道

近几年,广州的房地产市场可谓欣欣向荣,新项目遍地开花,而在未来,这种局面很可能因为楼市冬天的到来而消失。由于楼价剧跌,成交量萎缩,再加上全球性的金融动荡,不少开发商开始看空后市,减缓了开发步伐。

据数据显示,今年1-8月,全国房地产开发投资同比增幅下降为29.1%。其中,1-8月新开工项目总投资增幅仅为2.5%,远低于去年水平。广州同样面临着类似的困境,各个大集团目前几乎都看不到会在明年大规模推盘的迹象。

投资规模的缩小,最先可以从土地市场上嗅到风声。今年以来,广州就出现了不少地块流拍的现象,一些去年拿了地的企业,也纷纷寻求各种出路。有消息称,地产行业的龙头万科地产在广州的土地储备已经不多,到明年第二季度就将开发完毕,到时将面临没有后续项目的尴尬。而10月27日,万科决定在上半年减少165万平方米开工面积的基础上,再减110万平方米开工面积,全年开工面积只有570万平方米左右。

日前,万科地产副总裁肖莉明确表示,万科可用资金有限,这也是行业整体情况,所以拿地还是会非常谨慎,万科不会急着去拿地。

可以预见,不少开发商也会紧随万科缩减开发计划,无论是拿地规模还是开发规模,都会在未来出现明显缩减。

房地产市场萎缩影响内需

目前,金融风暴席卷全球,而中国要想减少全球金融动荡的影响,扩大内需已经迫在眉睫。仲量联行中国区董事商业部总监陈立民说:“美国次贷危机已演化成世界性金融危机,经济衰退阴影笼罩全球,这对我国经济发展将带来持续而深远的影响。”

在出口萎缩、经济增速放缓的背景下,扩大内需成为中国提振经济的必由之路。而房地产业上下游行业关联度极高,带动力强,是拉动内需不可或缺的重要力量。总承包集团协荣房地产公司总经理、广州市房协理事杜慕群博士表示,房地产每投资一个亿,就可以带动三到五个亿的经济总量,对经济的发展拉动明显。

有测算资料表明,房地产业每减少100万平方米建筑量,就会影响30万人的就业,减少钢材需求2万吨,减少门窗需求8万套,减少2万套左右的卫生洁具需求。房地产行业在我国固定资产投资中所占比例已达1／4左右,且上下游共涉及50多个行业,在出口萎缩、消费不振的背景下,如果房地产业出现剧烈下挫,我国经济迅速下滑的风险将加大。

2008年房地产开发投资完成额增幅

（同比）

月份增长幅度

2月32.93%

3月31.62%

4月31.58%

5月31.67%

6月37.54%

7月19.59%

8月14.53%

9月18.41%

上游广州建筑业开始受波及建材业产量和工业增加值增速下滑;钢铁业大面积减产,量价齐跌;不少建筑企业早在上半年就“没活干”,年底能否按时结到工程款仍是问题。

固定投资减速已经带动上游原材料需求和价格的下降。今年年中以来,中国钢材市场持续低迷,金秋本是传统的消费旺季,但现货市场的钢材价格持续大幅下跌,代表品种国庆节后的跌幅已达15％左右。广东省价格监测中心10月23日的最新监测显示,第三季度,钢材价格小幅回落,从季环比看,板材价格的跌幅最大达5%,建材价格跌幅在3%-4%。

“尽管目前广州建筑行业因为房地产开发惯性,可能今年还没有尝到危机的恶果,但后市不容乐观。”杜慕群向记者表示,一般施工企业向开发商承建工程都有3-6个月的滞后期,房地产商如果减少开发规模,会在滞后期后才有明显反映。他预计,明年广州房建企业的业务量将大约有10%的下滑。

杜慕群表示,目前房地产开发建筑施工可以称得上是全国最开放的市场,各地的施工企业都在这里参与开发,因此竞争相当激烈。广州建筑集团每年的承建规模大约有100亿元,主要也以房建为主。一旦房地产市场不景气,在未来可能就影响到这些建筑企业的生存和发展。

不少从事房地产施工的人士也向记者表示了担忧。一位承接工程的小企业主告诉记者,现在行业竞争激烈,要生存下去都很困难,再加上工资成本不断上升,如果揽不到工程,企业就可能要面临破产,手下的上百名施工人员也将失业。不过,由于广州2010年将举办亚运会,目前正是基础建设投资的高峰期,将在一定程度上缓解建筑施工企业的压力。杜慕群认为,要保证建筑业不遭受房地产开发速度放缓的打击,政府还应继续大力增加基础建设投资,增加需求量。

下游“负面效应”已显现

房地产市场低迷的影响在下游企业中已飞速地显现出来,建材、家居、营销、装修、家电等行业不同程度遭到房地产业不景气的冲击。为了谋求生存,这些企业正千方百计地寻求新的出路。

建材家居卖场:门可罗雀

蒋先生今年年初刚刚进入建材行业,从事涂料经营。他花了不少资金建立了营销网络,业务也扩展很快,月营业额很快就上升到几十万元,按照计划,蒋先生的业务量在年底可以达到每月百万元以上。

但是今年下半年开始,蒋先生看了不少有关房地产低迷的报道,信心开始动摇。他告诉记者,建材行业跟房地产密切相关,他的客户许多都是施工单位,甚至还直接面对开发商的采购部门。在跟客户喝茶聊天中,蒋先生也嗅出了市场的变化。“现在客户回款远没有以前爽快了,一些比较熟的客户甚至告诉我未来会减少拿货量。”尽管还没有危及到正常经营,但蒋先生觉得自己该未雨绸缪,因此他淘汰了一些信誉不太好的客户,并且适当缩减了业务规模。

“现在我都不敢再扩张业务了,免得真的市场崩溃了,我跑都跑不掉。”蒋先生有点悲观地表示,如果到明年房地产市场还没有恢复的迹象,只有想办法把存货出手,换回现金在手上才能安心。

房地产开发速度的减缓,让家居建材卖场也难以独善其身。据了解,目前广州大小建材家居卖场都出现不同程度的客源减少,甚至有卖场被迫撤场。产品价格比较平民化的广州好美佳建材超市负责人就透露,该店国庆黄金周较往年销售额下降了三成。大众化消费的卖场经营困难,一些高档卖场则更加日子难过。据某媒体报道,受销售压力影响,位于黄埔大道东的美林家居已于10月份撤场。记者日前在美林家居正对面的另一家建材市场看到,该店人流量稀少,偌大个市场内除了销售人员都看不到几个买家。据该卖场店员反映,该店有时一天的客流量甚至不到10人。在白云区的黄石西路,某新开张的家装建材市场,正好赶上了房地产不景气,根本吸引不到建材商户入驻,目前绝大多数档口都空荡荡的。据天健装饰材料城的李经理介绍,目前房地产市场低迷的严峻形势,已经深刻影响到了建材经营商的生存,不少人开始退出这一行业,而建材市场为了吸引和留住现存的商家,采取租金打折等各种手段。对于未来的前景,不少业内人士都感到短期内不容乐观。

营销行业:甜苦参半

作为房地产开发的重要环节,营销行业在今年被开发商前所未有地重视起来。楼难卖,自然更需要卖楼人。不过事情没有绝对,有人因为危机而尝到甜头,也有人因此陷入低谷。

广州经纬行研究中心日前发布报告表示,自去年年底开始,广州房地产市场已从共赢的竞合关系过渡至“成交此消彼长”的“零和博弈”。据广州经纬行研究中心监测,广州市十区今年国庆黄金周前的广告投放费用过亿元,与去年同期相比飙升了57%,创下历年广告投放量的新高。

虽然开发商做宣传的积极性高了,但其受资金压力的影响,大规模推广显得有些吃力。为了把有限的资金用到最有效率的地方,开发商只得削减其他开支。在去年房价飙升的阶段,不少为房地产公司服务的公关广告公司遍地开花,但今年这些公司也随着开发商营销费用的缩减而日落西山。日前,专门为楼盘做三维动画展示的孙先生就选择忍痛关掉了自己的公司,原因是“开发商楼不好卖,也就没多余的钱做三维了。”

为了过冬,中介行业在今年也可谓花样百出,裁员、进军一手代理、一二手联动,无不是“万人奔腾”的壮观场面。但有行业人士透露:其实中介今年真不好做。有中介行表示,以前给开发商卖楼,是求着人家给业务,但楼好卖,佣金给得也爽快。现在是人家主动来给业务,但楼难卖,开发商手头紧了付佣金自然就拖拖拉拉。在淘金路从事中介行业的何先生就表示,现在他不仅卖二手楼,也卖一手楼,还经常被公司拉过去参加一二手联动,但业绩远赶不上去年。

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